Для багатьох людей, зокрема зі складом розуму бізнесмена, дуже важливим буває зробити переклад з житлового в нежитлове своїх приміщень або ж куплених. Як би там не було, для того, щоб зробити з квартири якесь комерційне підприємство, необхідно вивести його з житлового фонду. А тепер передісторія.
З житла на першому поверсі багато роблять комерційні підприємства. Але перед цим потрібно перевести їх із житлового в нежитловий фонд.
Напевно немає таких міст, в яких би не існувало кілька жвавих вулиць, вздовж яких простягається величезна кількість всіляких лавок, крамничок та/або кафе і ресторанів. Особливо це характерно для деяких станцій метро або проміжних зупинок, які з’єднують кілька автомобільних доріг, пересадочних станцій і просто мають в окрузі досить велика кількість компаній та офісів.
Вздовж таких вулиць ще з радянських часів вишикувалися будинки, перші поверхи яких, як не можна краще підходять для того, щоб відкрити там невелику фірму з продажу товарів або надання певного виду послуг.
Уявіть собі, що Ви – щасливий володар квартири на першому поверсі такого ось вдома і в один прекрасний день Вам в голову приходить ідея, а що якщо використовувати свою квартиру для якогось комерційного приміщення. Наприклад, Ви можете відкрити там невеликий магазинчик (продуктовий магазин, ювелірний, кіоск) або обладнати булочну або хлібопекарню. Варіантів насправді багато. Але також багато і труднощів, які є постійними супутниками у цій нелегкій справі.
Отже, начебто приміщення у Вас є, Ви – власник і відповідальний квартиронаймач, здавалося б роби зі своєю квартирою що душі завгодно. Однак, не все так просто. Для того, щоб відкрити тут яке-небудь виробництво або торгову точку, для початку, необхідно перевести приміщення з житлового в нежитловий фонд. А проблем і головного болю з цією справою, як виявилося, хоч відбавляй!
Зараз постараємося розповісти докладніше про те, з чим Вам доведеться зіткнутися в процесі переоформлення документів. Для початку давайте все-таки розберемося, що ж таке житлове та нежитлове приміщення, у відповідності з формулюваннями закону.
На обидва ці питання дасть відповідь Житловий Кодекс Російської Федерації, в якому дано чітке визначення даних понять.
згідно з частиною другою статті 15 ЖК РФ, житловим приміщенням визнається приміщення, яке є ізольованим, одночасно є рухомим майном і так само підходить для проживання громадян у цьому приміщенні.
Житлове приміщення
Будь-яке житлове приміщення, згідно РК, має відповідати наступним юридичним ознаками:
- Ізольованість. Суть цієї ознаки полягає в тому, що дане приміщення має бути окремим від інших; іншими словами, цей простір має бути обмежена.
- Нерухомість. Суть ознаки нерухомості полягає в тому, що перенесення цього приміщення (будівлі) на інше місце неможливий без шкоди для його фізичного стану і, безпосередньо, призначення.
- Придатність для проживання. Дане приміщення має відповідати всі вимоги, що пред’являються до приміщення, щоб воно могло носити статус житлового. Воно повинно відповідати усім встановленим санітарним і технічним правилами і нормам, що пред’являються до житлового приміщення.
Стаття 17 ЖК РФ говорить, що житлове приміщення повинно бути використана безпосередньо для проживання громадян і при цьому, користування даним житловим приміщенням можливо і допускається з урахуванням дотримання всіх заявлених норм пожежної безпеки, технічної, санітарно-гігієнічної безпеки, а ваше проживання не повинно жодним чином заважати сусідам.
Жиле приміщення, згідно із законодавством можливо використовувати з метою здійснення професійної діяльності, тільки в тому випадку, якщо це не порушує права і законні інтереси сусідніх громадян, а також дотримання всіх вимог, що пред’являються до даного виду приміщення.
В колишній своїй квартирі ви можете займатися хоча б тим, що давати людям інформацію.
Житлові приміщення категорично заборонені для розміщення в них промислових виробництв.
Нежитлові приміщення
Нежитлові приміщення на відміну від житлових мають кілька ключових моментів, які дуже відрізняються від визначення житлового. Приміром, якщо житлове приміщення використовується в більшості випадків для проживання громадян, то нежитлове має набагато більш широкий спектр варіантів використання. Без такого роду приміщень (нежитлових) часом буває важко обійтися для здійснення громадської, творчої, підприємницької діяльності.
Нежитлові приміщення можна умовно розділити на два основних види:
- ті приміщення, які є придатними для самостійного цільового використання (офіси)
- службові приміщення (коридори, проходи, фойє тощо). Причому, саме щодо останніх, необхідно встановлення спільної часткової власності.
Як альтернативне визначення, що застосовується до нежитлових приміщень, до них також можна віднести таке поняття як «нежитловий фонд». Визначення «нежитловий фонд» відсутній у федеральному законодавстві, зате воно зустрічається у ряді регіональних законів.
Виходячи з цього, можна дати таке визначення суб’єкту нежитлового фонду:
Суб’єкт нежитлового фонду – це будівлі, споруди, будова та/або їх частини, які перебувають у муніципальної чи приватної власності суб’єкта (суб’єктів) Російської Федерації. Сюди ж можуть ставитися нежитлові приміщення, прибудови, що входять до складу житлових будинків, тимчасові споруди, які побудовані на окремій ділянці землі. Дані споруди повинні в обов’язковому порядку бути на обліку органів технічної, пожежної безпеки; вони не призначені для якого б то ні було проживання людей і не відносяться до житлового фонду держави.
Тепер перейдемо безпосередньо до дій, які необхідні, щоб перевести приміщення (будівля) із житлового в нежитлове.
В допомогу нам буде надано Житловий Кодекс Російської Федерації, а саме Глава З, стаття 22.
Не будемо цитувати зміст Кодексу, а зупинимося лише на головних, ключових нюансах.
Як ви вже, напевно, зрозуміли, переведення приміщення з житлового в нежитлове, допускається тільки з урахуванням виконання всіх вимог, які будуть пред’являтися до даного приміщення.
Апріорі, Вам не дозволять перевести приміщення, якщо воно має суміжні коридори або проходи з житловими приміщеннями. Тобто не можна зробити так, щоб в одній кімнаті було житлове приміщення, а інша була б визнана нежитловим об’єктом. Може бути вам допоможе перепланування квартири, але навряд чи.
Також, якщо в переводимом приміщенні проживають особи в кількості від одного і більше, і в них офіційно є документи на цю територію, то такий переказ у відношенні даного приміщення буде заборонений.
Якщо будинок багатоквартирний, то переведення в нежилі підлягають лише квартири, які розташовуються на першому поверсі. В іншому випадку, якщо квартира розташована на другому чи іншому поверсі, приміщення, розташовані під нею, не повинні носити статус житлових.
Переклад з житлового приміщення в нежитлове можливий тільки в тому випадку, якщо дана територія не обтяжена правами на неї якихось осіб, а також повністю відповідає вимогам і відповідає стандартам, які застосовуються при процедурі перекладу.
Це, що стосувалося умов переведення з житлового в нежитлове (стаття 22).
Тепер розглянемо порядок, в якому дана процедура повинна за законом вчинятися (стаття 23).
Переклад житлового приміщення в нежитлове проводиться під керівництвом місцевого органу самоврядування, який далі по тексту буде вказуватися як орган, що здійснює переклад приміщень.
Щоб перевести приміщення з нежитлового в житлове, власник, або уповноважена ним особа повинен в обов’язковому порядку надати в орган, який здійснює переклад приміщень (в редакції Федерального Закону від 28 липня 2012 року № 133-Ф3), наступний перелік документів:
- Заяву про переведення приміщення. В ньому Ви повинні вказати, яке саме приміщення Ви хочете перевести і для яких потреб, а також розписати характеристики приміщення, що включають корисну площу, особливості планування і т. д
- Правовстановлюючі документи на приміщення, яке потребує в перекладі. Можлива здача, як справжніх примірників, так і копій, які обов’язково повинні бути засвідчені в нотаріальній конторі. *Документи на квартиру називаються правовстановлюючими, якщо в законному порядку встановлюють, хто є власником тієї або іншої площі. Питаннями реєстрації та видачі даного переліку займається державний реєструючий орган (одне з підвідомчих установ Міністерства Юстиції).
- План приміщення, яке потребує в перекладі з прикладеним до нього детальним технічним описом.
- Докладний план кожного поверху будинку, в якому знаходиться дане перекладне приміщення. Це потрібно для того, щоб державні працівники могли впевнитися в тому, що приміщення (в плані планування та розташування) повністю відповідає всім заявленим вимогам.
- Безпосередньо проект перебудови з докладним і продуманим описом переобладнання даного приміщення, а також включає основні моменти, щодо питань перепланування (якщо такий планується).
Для переведення житлового приміщення в нежитлове, вам знадобиться багато документів.
Існує один момент, який свідчить, що Заявник має право не надавати документи під номерами 3 і 4, тобто План приміщення і Поверховий план будинку, в тому випадку, якщо його право на переклад даного приміщення зареєстроване в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно.
В цьому випадку уповноважений орган запитує лише заяву, правовстановлюючі документи, а також детальний план проекту переоформлення приміщення.
Після того, як Заявник здав всі необхідні документи, йому видається розписка, в якій вказується перелік наданих документів, дату і час їх прийняття. Всі запитувані відомості та документи можуть надаватися в паперовому вигляді, на електронних носіях, а також можливе надання нотаріально завірених копій.
Рішення, яке потім буде прийматися в уповноважених органах щодо переказу (або заборони) перекладу, повинно бути прийнято не пізніше сорока п’яти днів з моменту прийняття. У разі, якщо Заявник подав документи в багатофункціональний центр, дані сорок п’ять днів обчислюються з моменту надання центром документів до органів, які безпосередньо здійснюють процедуру перекладу.
Орган, який уповноважений займатися питаннями перекладу, зобов’язаний протягом трьох робочих днів повідомити Заявника про прийняте рішення, щодо про даному питанні. Якщо орган отримав необхідні документи через Багатофункціональний центр, то і повідомлення про прийняття рішення по даному питанню, він відсилає в той же самий Багатофункціональний Центр, якщо не вказана інша адреса.
У разі сприятливого результату даного питання, при безпосередньому проведенні перепланування, необхідно обов’язкове дотримання всіх норм пожежної, технічну, санітарно-гігієнічної безпеки, а також інші, встановлені в законодавчому порядку вимоги, у тому числі вимоги до подальшого використання вже нежитлового приміщення!